「毎月、家賃収入で不労所得」
「老後の年金代わりにマンション投資」
そんな“甘い言葉”に、つい乗せられていませんか？
ワンルームマンションって、安く始められるし手堅いって聞いたけど…？
実はその裏に、想定外の出費や売れないリスクが隠れてるんです。
- 月々の家賃収入があっても、ローン・管理費・修繕積立金で赤字に
- 空室が出たら収入ゼロ、それでも支払いは継続
- 築年数が経つと売却すら難しくなることも…
- ワンルーム投資が危険な理由5つ
- よくある営業トークの落とし穴
- 初心者が取るべき「堅実な投資戦略」
不動産は持てば安心じゃない時代。大切なのは“自分でコントロールできる投資”を選ぶことです。
そもそもワンルームマンション投資ってどんなもの？
ワンルームマンション投資とは、1人暮らし用のマンション（主に都市部）を1部屋単位で購入し、他人に貸して家賃収入を得る投資法のこと。
よくあるイメージは…
- 「少額から始められる不動産投資」
- 「入居者がいれば毎月自動で家賃が入る」
- 「ローンを払いつつ、老後には資産になる」
このような手軽な不労所得として紹介されるケースが多いです。
それって、普通にサラリーマンでも始められそうじゃないですか？
そう思わせるのが、営業トークの上手なところなんです。
実際には、多くの人が「不労所得」のつもりで始めて、
・家賃がローンや管理費で消えていく
・空室が続いて収入ゼロに
・売りたくてもローン残債が重くて売れない
など、想定外の事態に悩まされています。
ワンルーム投資はなぜ「やめとけ」と言われるのか？
一見、安定して見えるワンルームマンション投資。
でも実は、多くの人が見落としがちな“5つの落とし穴”があります。
順番に見ていきましょう。
① 想定より利回りが低い
広告や営業トークでは「表面利回り●％！」と強調されますが…
実際に手元に残るお金は実質利回りが重要。
- ローン返済
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理会社への手数料
これらを引くと、「ほぼ手残りゼロ」「むしろ赤字」のケースも珍しくありません。
② 管理費・修繕積立金・固定資産税が重い
マンションは自動でメンテされる訳ではありません。
築年数が経つにつれて…
- 修繕積立金が増額
- 設備の老朽化による修理費
- エレベーターや外壁の大規模修繕
など、コストがどんどん増える可能性があります。
最初は月々2万円の積立って言われたけど、そんなに上がるの？
10年、20年後には2倍以上になることもあるんです。
③ 空室リスクが避けられない
一番怖いのが空室リスク。
入居者がいない月は、
👉 家賃収入ゼロ
👉 でもローンや管理費は変わらず支払い続行
とくに「駅から遠い」「築古物件」「ワンルームが飽和しているエリア」は、空室率が高くなりがちです。
④ 築年数とともに資産価値が下がる
不動産は一見“資産”ですが、ワンルームマンションは築年数とともに確実に価値が下がります。
- 築10年 → 家賃が下落
- 築20年 → 売却価格も大きく下落
- 築25〜30年 → ほぼ売れない or 二束三文
老後に「売って現金化」しようとしても、ローン残債のほうが高いなんてことも…
⑤ 売却（出口）がとにかく難しい
いざ売ろうと思っても、買い手がなかなか見つからないのが現実。
理由はシンプル：
- 中古ワンルームに需要が少ない
- 築年数が経っていて融資がつきづらい
- 周辺にライバル物件が多い
「資産になると思っていたら、処分に困る負債になっていた…」こんな声もよく聞きます。
ここまで読んで、「やめとけ」と言われる理由が少し見えてきたのではないでしょうか？
でも実は、こうした投資をすすめる人たちには“裏側”があります。
次は、不動産営業トークの裏側を見ていきましょう👇
不動産業者の「甘い言葉」に要注意
「節税できますよ」
「ローンは家賃で返せるから実質タダ」
「将来は年金代わりになります」
──こうした営業トークに、心当たりはありませんか？
…え、ほとんど全部言われましたけど…？
そのセリフ、よくあるテンプレ営業文句です。信じすぎるのは危険ですよ。
よくある甘いトークとその裏側
営業トーク①：「家賃でローンが返せるから実質無料！」
→ 現実：空室や修繕で持ち出しが発生するリスク大。ローン返済だけじゃ済みません。
営業トーク②：「節税になります！」
→ 現実：節税になるのは一部の高収入層だけ。年収600万以下だと逆効果になることも。
営業トーク③：「将来の年金代わりになります」
→ 現実：年金どころか負債や空室リスクで赤字の人も。長期の見通しが甘すぎます。
なぜ営業マンはそこまで勧めてくるの？
不動産販売会社にとって、「売った時点で利益確定」だからです。
- あなたが損をしても彼らには関係ない
- 手数料とマージンが大きいから強引に売る
- わかりにくい商品設計でリスクを隠してくる
営業マンの言うことをすべて信じるのではなく、数字・契約書・相場を自分で確認しましょう。
✅ 「持たされる投資」ではなく、
✅ 「自分で選ぶ投資」をすることが大切です。
初心者におすすめの代替案【VYM】
ワンルーム投資はリスクが高すぎる。
じゃあ初心者は、何に投資すればいいの？
でも、貯金だけじゃお金は増えないし…。
やっぱり何か投資したほうがいいですよね？
その通り。大切なのはリスクをコントロールできる投資を選ぶことです。
その選択肢の一つが、「高配当ETF（上場投資信託）」と呼ばれるもの。
中でも代表的なのが、米国ETFの【VYM】です。
VYMとは？
- 米国の大企業の中から、配当利回りが高い企業を集めたETF
- 1本で数百社に分散投資できる
- 【配当金が定期的に受け取れる】という安定感が特徴
ワンルーム投資と比べると…
| 比較項目 | ワンルーム投資 | VYM（高配当ETF） |
|---|---|---|
| 必要資金 | 数百万円〜数千万円（ローン必須） | 数千円〜少額OK（証券口座のみ） |
| 管理 | 物件の維持・修繕・入居者対応が必要 | 一切なし。放置OK |
| リスク | 空室・老朽化・売却不可など多い | 分散効果が高く、リスク低め |
| 流動性 | 売却に時間がかかる | いつでも売買OK（平日） |
| 不労所得性 | 家賃収入（不安定） | 配当金（安定的） |
VYMなら、面倒な管理ナシで「コツコツ不労所得」を目指せますよ。
初心者でも始めやすい理由
- 証券口座を作れば誰でも買える
- 月1万円の積立からでもOK
- 配当金は自動的に振り込まれる
「投資＝怖い」イメージがある人こそ、このローリスク・ローコストな選択肢を知っておいて損はありません。
まとめ｜ワンルーム投資は安定収入どころか負債になることも
ワンルームマンション投資は、
「毎月家賃が入って不労所得になる」
「老後の備えになる」
そんなふうに語られがちです。
でも、この記事で紹介したように──
見落としがちな5つのリスク
- 想定より利回りが低く、手残りが少ない
- 修繕費や税金など、固定費が重い
- 空室が続くと収入ゼロ＋支払いだけが残る
- 資産価値が落ちて売却が難しくなる
- 最終的にローン残債が重荷になる
なんかもう「資産」じゃなくて「借金」みたいですね…。
その通り。持ってるだけで不安が増える投資は避けるべきなんです。
大切なのは「コントロールできる投資」
あなたが本当に欲しいのは、
- ストレスのない安定収入
- 将来の不労所得
- リスクを抑えた資産形成
ですよね？
ならばまずは、手間がなく・仕組みで増える
「VYM」から始めてみるのがおすすめです。
楽して儲かる話ほど、落とし穴がある。だからこそ、地味でも堅実があなたの味方になりますよ！
FIRE（経済的自立）を目指すための全体像を見たい方はこちら👇
当ブログは一次情報に基づいて執筆しています
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