投資が当たり前にされる時代になりましたね！
投資初心者には『株式』がオススメです。
ですが、
- 株は失敗すると莫大な借金を抱えてしまう！
- 株はギャンブルでしょ？
上記のような『間違った情報』などに惑わされ、株式投資を始める事ができていない人も多いと思います。
そこで『他に何か良い投資先はないかな？』と調べ、辿り着くのが『不動産投資』になります。
- 毎月、家賃収入も入る！
- ワンルーム投資なら手頃な価格で始められる！
- 実体のある物だから安心できる！
などの理由から不動産投資も人気の高い投資先になります。
ですが！不動産投資は、そもそも上級者向けの投資です。
まず、ここを理解しておきましょう。
そして、初心者が一番手を出してはいけないものが『ワンルームマンション投資』です。
では、早速解説していきますね！
不動産屋のセールストーク
ワンルームマンション投資について、窓口に話を聞きに行くと下記のように言われます。
- 小額から始められるのでオススメですよ！
- 銀行がお金を貸してくれるので手持ちが無くても買えますよ！
- ローンは入居者の家賃で賄えますよ！
- 空室対策に家賃保証がついてますよ！
まるで夢のような投資に聞こえてきますよね？
ですが、騙されないでください。
ほぼ詐欺です。
地獄への片道切符です。
買ってしまうと途中下車できません。
ではなぜ、ワンルームマンション投資は買ってはいけないのか？
ワンルーム投資を始めてはいけない理由
- 圧倒的に低い利回り
- 隠されたコストを説明されない
- 表面利回りに騙されるな
- 家賃保証はウソ
順番に解説します。
圧倒的に低い利回り
ワンルーム投資の場合、ローンを家賃収入で賄うことは出来ません！
不動産屋は、ローンを家賃収入で賄う事ができるような数字を出してきます。
ですが、隠れたコストの存在を説明していないのです。
隠されたコストを説明されない
銀行の金利
銀行からお金を借りて買うので当たり前ですよね！大体1.5〜2%ほど金利がかかります。
ずっと満室はありえない
30年ローンを組んで30年間ずっと満室で運営することは不可能でしょう。空室率の計算が抜けています。
所得時にかかるコスト
仲介料、不動産所得税、登記費用など。
大体6〜7%ほど取得時にかかってしまいます。
固定資産税
毎年、価格の1%前後かかります。
大体家賃の1〜2ヶ月分ほど！
火災保険
毎年、数万円前後かかります。
退去時のリフォーム代と広告費用
クロス、床、清掃費など。
広告費は、家賃の2ヶ月分ほどかかります。
毎年下がる物件価格
築年数が経てば経つほど建物の価値は下がっていきます。
いざ売却しようとしても、もちろん買値で売ることは出来ません。
表面利回りに騙されるな
表面利回りとは、満室想定の家賃収入を物件で割った簡易的な利回りのコトです。
先程の隠されたコストが全く含まれていない状態の利回りなのです。
ですので重要なのは、『実質利回り』で考える事です。
収入から必要なコストを差し引いた実態を表す利回りです。
家賃保証はウソ
実際には家賃保証は、最初の1年間とか3年間だけにしか付きません。
こう言ったコトも、もちろん説明は有りません。
契約書の隅っこに書いてありますので気をつけてください。
まとめ
不動産投資は上手にやれば安定した良い投資になり得ます。
しかしワンルーム投資は、ほぼ100%失敗しますので絶対にやめておきましょう！
そして不動産屋のセールストークに騙されないようにしましょう！
隠れたコストを全く説明せずに表面利回りだけを伝えてきます。
ハッキリ言ってほぼ詐欺のようなものですね！
ワンルーム投資の案件を提案してくるような不動産屋の人には関わらない様にしましょう！
以上ワンルーム投資を絶対にやってはいけない理由でした！
最後までありがとうがざいました＾＾
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