失敗しない持家＝リセールバリューの高い家です。
具体的に資産価値の落ちないマンションの特徴を紹介していきたいと思います。
ちなみにマイホームの購入とは不動産投資です。
投資ということは
- 上手くいって10年で1,000万円儲かることもある。
- 失敗して10年で1,000万円損することもあるということです
- 不動産投資の前提条件
- 資産価値が落ちないマンションの特徴
- 富裕層マインド
不動産投資の前提条件
まず押さえるべき前提条件2つ
①この10年は、マンションの方が戸建てより有利だった
国土交通省が発表している『不動産価格指数』の推移はこの通り
10年前に良いマンションを買った人の中には、10年住んだのに『買った時より高く売れる』という人も多くいます。
②資産価値と使用価値は別モノ
不動産の資産的な価値
(他人に幾らで売れる、貸せる)
自分にとっての使用価値
(ライフスタイルにマッチする)
この２つは別モノです。
この記事では『資産的な価値』に重点を置いて解説しますが、『使用的価値』のマイホームを否定する気はありませんのでご承知下さい。
資産価値が落ちないマンションの特徴
①立地について
②広さについて
③築年数について
立地について
東京都心一択です。郊外はありえません。
三大都市圏に入る大阪・名古屋の中心エリアも、ギリギリOKというレベルです。
理由はご存知の通り人口減少国だからです。
現在の人口、将来の人口予測を見てみると
| 2022年現在 | 1.2億人 |
| 2060年予測 | 9,000万人割れ |
東京都の人口が1,400万人ほどなので、東京が2つ消えるぐらいのイメージです。
そのくらいの人口が、40年でなくなってしまう訳です。
2015年の人口を100とします。
2045年時点で、100を上回る人口を維持しているのは東京だけになります。
- 名古屋を有する愛知ですら92.2
- 横浜を有する神奈川でも91.1
- 東北の県は、なんと30%前後の人口が減る見込みです。
不動産投資は、マクロな視点だけで語るものではありません。
地方には、スポット的に需給バランスの崩れた『お宝立地』も存在します。
とはいえ、不動産というのは人がいて成り立つモノです。
不動産投資の逆張りは素人にはおすすめしません。
おすすめの都心エリアの中でも、『駅徒歩7分以内』というのが、立地選びの大前提になります。
SUUMOなどが時々やっている、マンションのリセールバリューランキングでは、
- 原宿
- 恵比寿
- 目黒
- 代官山
- 麻布
といったブランドエリアが常に上位にランクインしています。
こういったエリアの駅近物件こそが、資産価格が落ちにくい物件になります。
こういったエリアの駅近に、戸建ては建ちません。
大手のデベロッパーが、マンションを建ててしまうからですね。
東京都23区の新築マンション平均価格は、
| 2010年 | 5,500万円 |
| 2019年 | 7,300万円 |
と、激増しています。
平均価格でこの値段ですからね…
7,300万円は、もはや一般庶民の手に届く金額ではありませんよね。
『庶民には手が届かない』ということは、裏を返せば『お金持ちの間では、それだけの価値がある』ということです。
資産価値を重視するなら、狙うべきは、
『経済的に余裕がある層』が欲しがる物件です。
皆さんのマンションの価値を買い支えてくれるのは、潤沢な資金を持っている富裕層だからですね！
広さについて
広さは、50㎡〜70㎡がおすすめです。
- 20〜30㎡の1K・ワンルーム
- 30〜40㎡の1LDK
- 70㎡以上の3LDK
こういったマンションは、あまりおすすめできません。
- 守備範囲が広いから
- 需給バランスが良いから
- 住宅ローン控除の対象が50㎡以上から
守備範囲が広いから
- 2人暮らしの夫婦に貸せる・売れる
- 夫婦＋子供1人の家庭に貸せる・売れる
- お金持ちのシングルに貸せる・売れる
- 母子家庭・父子家庭に貸せる・売れる
要するに、貸せる・売れる対象が非常に広いのです。
国立社会保障人口問題研究所によると、
ファミリー世帯 約1,400万世帯
（これからどんどん減る）
一人暮らし世帯 約1,900万世帯
（急増中）
夫婦のみ世帯 約1,100万世帯
（増加中）
このような結果が出ています。
70㎡以上の広いマンションに住みたがるのは、1〜2人の子供を持つファミリー世帯ですが、この世帯は、今後どんどん減っていきます。
『欲しがる層』が減る世帯の物件を買ってしまうと買い手がつかない、借り手がつかないということになります。
結果的に、資産価値が下落していくことになります。
需給バランスが良いから
シングル層をターゲットにした20㎡〜30㎡の1Kやワンルームは、既に都心でも飽和状態です。供給が足りてる状態ですね！
一方で、40〜70㎡に住みたい人(需要)
40〜70㎡の賃貸物件(供給)を比べると。
供給が圧倒的に足りていないというデータもあります。
ですので、資産価値が落ちにくいというわけです。
住宅ローン控除の対象が50㎡以上から
お金持ちは、節税を重視します。
住宅ローン控除というお得な『節税』が使えない広さのマンションをあえて欲しがるということはありません。
以上を踏まえて、50〜70㎡までの『コンパクトなマンション』が比較的コスパの良いという結論になります。
築年数について
基本的には築10年〜20年ぐらいの中古がおすすめです。
マンションは一般的に、最初の5年の値下がりが一番激しく、築20年を過ぎた辺りで、かなり値下がりがマイルドになります。
グラフで見るとこの通りです。
築20年の物件をピンポイントで狙うのも良いのですが、築20年というと、それなりに設備が古くなってきていて『故障リスク』や『修繕の必要性』も高まります。
また、不動産投資の世界では『1981年』を基準にして投資の可否を判断することがあります。
この年以降に『新耐震基準』に変わっているからです。
私の考えは、2000年4月に施行された『住宅の品質確保の促進等に関する法律(品格法)』を意識すると良いと思います。
この法律が施行された後の物件は、業者がこの法律を意識したためか品質がアップした物件が多いからですね！
この観点からも、現時点で築20年以内のものはおすすめしやすくなっています。
以上のように、
- 値下がりリスクを考えても
- 経年による修繕リスクを考えても
- 品格法の施行タイミングを考えても
- 実際の流通量を考えても
結局、築10年〜20年ぐらいのモノがベストとなります。
以上をまとめると、資産価値の落ちないマンションの特徴はこうなります。
- 東京23区
- 駅から徒歩7分以内
- ブランドエリアなら尚良
- 守備範囲が広い(貸せる対象が広い)
- 欲しがる人に対して、供給量が少ない
- 住宅ローン控除も使える
- 値下がりリスクが落ち着いている
- 設備の故障・修繕リスクが比較的低い
- 2000年の品格法の施行以後
以上がメインの押さえるべきポイントです。
次に、その他の条件も少し見ていきましょう。
その後の好条件
- パチンコ屋、工場、墓地、火葬場が近くにない
- 国立大学や人気私立大学に通える距離
- 人気公立小学校の学区内
- バルコニーが幹線道路や路面に面していない
- 個性の強い、変形した間取りではない
メインの3条件よりは妥協しても良いです。
次に、富裕層の考え方について解説します。
富裕層マインド
全てに共通して言えるのは、
『自分が欲しいもの』ではなく、『人が欲しがるもの』にフォーカスしているということです。
私は、マンションの周りに〇〇があっても気にならない！
私は子供がいないから、近くに学校なんていらない！
こういう発想は、資産価値保全の観点からは完全アウトです！！
どういったマンションなら、多くの人が欲しがるか？
ここを考えぬくことが重要です。
『自分にとっては高い価値がある』というのは素晴らしいコトですが、資産価値の保全という目線で見るなら、とにかく
マクロの動向を読んで
- 人口はどうなる？
- どの都市に人が集まる？
ミクロの需給を読んで
- このエリアの需給バランスはどう？
お金持ちの思考を読んで
- 節税対策をするだろう？
資産運用に関しては、“他人が欲しがるかどうか”を良く見た方が良いでしょう。
株式にしろ、債権にしろ、不動産にしろ
こういった思考を持って買い物をするコトで、あなたの周りには『多くの人が欲しがるモノ』すなわち、リセールバリューの高いモノだけが蓄積されていきます。
それはつまり、
- いつでも売れる！
- いつでも貸せる！
- 持っているだけでキャッシュフローを生む
これが、正しい資産運用です。
資産価値のあるモノをコレクションしていたら、気がついたら資産家になっていますよ！
ちなみに、今回紹介したような条件でマンションを探してみたら…
そんな物件見つからないよー！！！
というコトに気づくでしょう。
それが『資産価値が高い』ことの証拠です。
価値のあるモノは、なかなか市場に出回らないのです。
私が実際にお世話になっているトウシェル
では、無料で個別相談してくれるので初心者さんにおすすめですよ。
まず、個人で探しても資産価値の低い物件しかヒットしませんのでご注意を！
まとめ
富裕層マインドで資産価値の高いモノを見極めましょう！
資産価値の落ちないマンションの特徴はこの通り。
- 立地が良い
- 50㎡〜70㎡のマンション
- 築10年〜20年
コツコツと資産を積み上げたい人は、
リセールバリューの高いモノで身の回りを固めましょう。
上記条件を満たすようなマンションを探すなら、プロにと一緒に相談して探してみて下さいね。
不動産投資初心者さんが手を出してしまいがちなのが「みんなで大家さん」です。
絶対にやってはいけない不動産投資の代表みたいなものなので、やらないことをオススメしますよ！詳しくはコチラの記事で解説してますので参考にしてみてください。
以上、『資産価値の落ちないマンションの特徴3選』でした。
知識ほどの武器はありません。
こらからもコツコツ勉強して、明るい未来を掴んでみて下さいね！
最後までありがとうございました＾＾
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